知っておくと必ず役立つ！？いざというとき安心な不動産売却のミニ知識を幅広くご紹介

不動産売却における役立つミニ知識をご紹介していますが、不動産売却の方法は一般的には不動産仲介を利用するケースが多いといえましょう。
仲介業者には大手もありますし、地元で何十年も営業を続けている老舗ともいえるような個人の会社などさまざまです。
不動産売却は、規模で選ぶべきか迷う人も多いかと思われますが、最初に行うことは売却する不動産がどのくらいの価値を持つのか、査定を依頼することが先決です。
これはインターネットを使えばおおよその査定価格を提示して貰えるので便利です。

不動産売却後に納税通知書が届くケースとは？

不動産売却を行った後に納税通知書が届くケースがありますが、基本的なこととして固定資産税はその年の1月1日の所有者に課税されるものです。
そのため、年の途中で不動産売却を行った場合でも、納税の義務があります。
売却後の翌年に納税通知書が届くと驚くかもしれませんが、実際に支払うのは翌年ですのでごく一般的なこととして覚えておく必要があります。
そこに記載されている金額は、引渡し日を基準に日割りで計算された額を事前に買い主からもらい、売主が納付する決まりです。
もう一つ覚えておきたいことがあり、売却が成立した翌年に確定申告をする必要があります。
年末調整を通して納税をしている方でも、不動産売却をしたら確定申告をしなければなりませんので、忘れずに処理することが大切です。
あまり頻繁に発生するようなことではありませんので、書き方が分からない等の問題が起きるかもしれませんが、税務署では書き方の無料相談を実施しています。

4000万円で不動産売却したときに課税される税金の内訳

古屋付きの土地を不動産売却したとき、建物は価値がほぼゼロになるため家が残っていても実質的には土地の不動産売却になります。
このとき、4,000万円で売れた場合の課税される税金がどのくらいになるのかシミュレーションしてみましょう。
仮に、4,000万円で売って利益でもある譲渡所得が2,000万円になったとき、課税総額は約400万円から800万円です。
税額は譲渡所得の額により左右されるので、あくまでも目安として考えましょう。
このときの税金内訳は、登録免許税（約11.2万円）・印紙代（1万円）・所得税（約300万円もしくは約600万円）・住民税（約100万円もしくは約180万円）です。
なお、所得税や住民税は、保有期間（5年以上と5年未満）により税額が変わります。
登録免許税は土地の名義変更に課税されるもので、相続した不動産の名義が被相続人のままになっているケースが多く、そのままでは不動産売却ができないので注意が必要です。

不動産売却で必要な土地の名義変更にかかる税金

不動産売却をすることで所有者が自分から他の人（買い主）に移ることになりますが、相続した土地の場合も被相続人から自分に移さなければなりません。
相続した不動産は、名義変更をしない限り登記簿上は被相続人のままになっていますので、そのままの状態では不動産売却はできません。
仮に、生前贈与で不動産を譲り受けて親などが不動産売却の手続きを行うのであれば可能ですが、被相続人になっている場合は最初に名義変更を行うことが大切です。
これは登録免許税を納めることになりますが、登録免許税は相続登記にかかる税金で固定資産税評価額×0.4%の計算式で求めます。
固定資産税評価額は売却価格の0.7倍で、不動産売却の価格が4,000万円のときは4,000万円×0.7×0.4% 約11.2万円になります。
なお、このような計算方法を把握しておけば不動産を相続して売却するとき名義を変更しなければならない、そのときに必要な費用のことも分かるので安心に繋がります。

無料のオンライン査定が便利！不動産売却は相場を掴むことが大切

不動産売却を考える際、無料のオンライン査定を利用することは非常に便利です。
サービスの最大のメリットは、自宅にいながら簡単に不動産の大まかな市場価値を知ることができる点にあります。
オンライン査定は、時間と労力を節約できます。
物理的に不動産会社を訪れる必要がなく、インターネットがあればいつでも査定を依頼できます。
基本的な物件情報を入力するだけで、短時間で査定結果を得られるため、忙しい人にも最適です。
複数の不動産会社に査定を依頼できるため、比較検討が容易です。
異なる会社からの査定額を比較することで、現実的な市場価格の感覚を掴むことができます。
不動産売却の適切な価格設定を行うための、重要なステップです。
さらに匿名性が保たれることも多く、プライバシーを守りながら情報収集が可能で直接的な営業を避けたい場合にも有効です。
物件の状態や周辺環境など実際には査定員の目で見て評価されるべき要素も多いため、最終的な価格決定には実地の査定が必要です。

不動産売却を行う際には取得費加算の特例の適用有無も確認！

不動産売却は慎重な計画と適切な手続きが求められますが、その中でも取得費加算の特例の適用有無を確認することは売主にとって大切なステップです。
これは売却に伴う所得税の計算に影響を与える可能性があり、優先順位の高いものといえます。
売却する際、譲渡所得税の計算においては、取得費を基準にして売却益が算出されます。
しかし売却時の利益に一定の割合をかけて控除する特例となり、これにより課税対象となる利益が軽減されることがあります。
取得費加算特例を適用するためにはいくつかの条件を満たす必要があり、例えば要件を満たす住宅に住んでいた期間や、売却時の取得費の金額が一定の範囲内であることなどが考慮されます。
また売主は不動産の売却に際して課税対象となる売却益を正確に計算し、税務申告書に適切に記載することです。
取得費加算特例の適用が可能であれば、その旨も明記することになります。
不動産売却においては、税務に関する専門家や税理士のアドバイスを受けることがおすすめです。

1000万円特別控除など土地の不動産売却で使用できる特例もある

不動産売却では高額な税金を納めなければならない、特に相続した不動産はすでに相続税を納めていて不動産売却でも税金を払うとなると大変、このように考える人も多いのではないでしょうか。
相続した上に住む場合はともかく、既にマイホームを所有している人にとってその家は空き家にする、もしくは賃貸で貸すなどの選択肢もありますが、いずれの場合も遠方の場合では管理そのものが難しいことから不動産売却を検討するケースは多いといえましょう。
一般的に、譲渡所得から3,000万円特別控除を差し引くと税金が安くなったり、納税額がゼロになることが多いですが、土地の場合は1,000特別控除が適用されると両方で4,000万円の特例となるので納税額がゼロになる可能性がさらに高まります。
ただ、1,000特別控除は他の特例との併用はできませんので注意が必要ですし、一定の条件を満たしていないと使えない、その条件にはどのようなことがあるのか調べておきましょう。

不動産売却で難しい再建築不可の処分方法

再建築不可となってる場合、不動産売却を希望しても買い手が見つからないのが普通です。
不動産を購入する場合には長期的に住んだり運用することを考えますが、再建築できないとなると老朽化しても解体するのが難しいですし、解体できたとしても新たに家は建てられません。
これらのことが制約となって不動産売却が難しくなりますが、それだけではなく住宅ローンが通りにくいのも懸念材料です。
このような場合でも売却する方法はあり、仲介を通して投資目的の人に売れることがあります。
個人の居住目的ではなく、投資家で利益を生み出すことを目的としている人たちがターゲットになります。
不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。
買い取る目的はやはり投資であり、転売されることもあるようです。
買い主が不動産会社になりますので、スムーズに査定や契約を済ませることができますし、引き渡しまでの期間が短くなるのが特徴です。
価格は仲介よりも安くなる傾向にあります。

古屋は不動産売却する前に解体して更地にすべき？

所有する戸建の不動産を売却する際には、その土地の上に立っている建物をどうするかは迷うところでしょう。
解体して売りに出すか、そのまま売りに出すかで選択肢があります。
そのまま売りに出す場合には、やはり買い手がすぐにつくとは限りません。
建物を壊さずに売りに出す場合には、その建物に価値をつけて売りに出すほうが良いのです。
それがリフォームやリノベーション工事になります。
不動産売却の際には、このような修繕を施して売れば、買い手が見つかりやすくなります。
ちなみにリフォームとリノベーションはよく似た言葉ですが、違いがあります。
リフォームとは新築当時の状態に戻す工事を言います。
それに対してリノベーションは、その建物に新たな価値を加えることを言うのです。
つまり間取りの大幅な変更などがそれに該当します。
どちらの工事が不動産売却時に適切なのかは、その不動産によりけりです。
なぜならば二つと同じ不動産はこの世に存在しないからです。

仲介を利用して不動産売却するときの媒介契約の種類

不動産売却をする際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的で、この時に結ぶ契約が媒介契約です。
この契約には三種類あり、一般媒介と専任媒介そして専属専任媒介です。
どれを選ぶかを決める前に、それぞれの契約の特徴を知って最も合っているものを選択することが、賢い不動産売却に繋がります。
一般と他の二つとの大きな違いは、複数の不動産会社と契約できることです。
他の二つは一社としか契約できないことを考えれば、一般媒介が最も有利に思えますが、そうではないポイントもあります。
複数社が扱う物件になるので、優先的に売り込んでもらえないこともありますし、状況報告義務がないので現状を把握するのが難しくなるところもマイナス要素です。
専任と専属専任は、一社のみの契約で定期的な状況報告義務があります。
この二つを比べた際の大きな違いは、専属専任の方は依頼者が自ら買主を探しても、契約している不動産会社が売買契約の仲介者になるという点です。

不動産売却を行うときの販売価格の決め方とは？

不動産売却を行うことにしたら、販売価格を決めなければなりません。
それには二つのことを決定する必要がありますが、まずは売り主の希望価格を出します。
希望ですから個人的な主観に基づいたもので構いませんので、どのくらいの価格で売りたいのかを一度考えてみることが大切です。
もう一つは最低価格を決めておき、最低限このくらいの額で売りたいというラインも明確にしておきます。
実際には理想としている額で売却できることはあまりありませんので、妥協できるラインを考えておくことがその後の手続きをスムーズにするためのコツになります。
初めての不動産売却で、相場等に詳しくない人は大まかな額でも出すのに苦労するかもしれません。
何も分からずに不動産売却の活動を始めるというケースでは、同じような大きさや間取りの物件がいくらで取引されているのかをリサーチすることが大事です。
リサーチすると相場が分かり、希望価格も比較的簡単に決められます。

高価売却を期待できる不動産売却の条件とは？

不動産売却で高値が期待できる物件の条件としてまず挙げられるのは、立地が良いことです。
大都市の主要駅に近い位置にあったり、多くの商業店舗が集まる繁華街などは地価が高く、需要も多いためこういった立地にある不動産を売却すれば高値が付くことは確実です。
また、繁華街ではなくとも閑静な住宅街や学校などの教育施設が多い文教地区も良い立地に該当します。
子育て世代や会社を退職した老齢世代は駅の近くや繁華街よりも落ち着いた土地柄を好むため、そういった層に人気があります。
さらに、高価売却を期待するのであれば不動産売却を行うタイミングも条件になります。
2月から3月に入居できるタイミングで売り出せば、新生活に伴う引っ越し需要とマッチして相場よりも高く売却できる可能性があります。
加えて、買い手がローンを組んで購入することを考慮すると、銀行の審査が通りやすい築15年以内や築20年以内の物件も高値が付きやすい傾向にあります。

マンションの不動産売却を行うときの注意点

マンションの不動産売却は、市場価格を理解することが大切です。
近隣のマンションの売却価格を調べ、自分のマンションの適正価格を把握することがポイント。
信頼できる不動産会社を選ぶことが重要で、複数の会社に相談し査定を受け比較検討します。
契約内容をよく理解し手数料や必要な書類、税金についても確認が必要です。
不動産売却は物件の状態を良く保つことも大切で、購入希望者に良い印象を与えるために、清掃や簡単な修繕を行いましょう。
さらに、売却時期も重要です。
市場の需要や季節によって売却価格や売れやすさが変わることがあります。
税金や法律の知識も必要で、譲渡所得税や住宅ローンの残債に注意することが大切になります。
不明点は、専門家に相談することをお勧めします。
焦らず、慎重に進めることが成功の鍵です。
注意点として、売却プロセスにおいては交渉の進め方も重要です。
購入希望者や不動産会社との交渉では、柔軟かつ明確なコミュニケーションを心がけましょう。
価格交渉が発生した場合、あらかじめどこまで値下げが可能かを考えておくと良いです。

不動産売却で特例を利用するために必要な手続きと書類

不動産売却において特例を利用するためには、特定の条件を満たし必要な手続きや書類を適切に準備する必要があります。
代表的な特例とそれに伴う書類について概説しますが、地域によって異なるため具体的な法令や税制に基づいて再度確認することが大切です。
売却した住宅が特定の条件を満たす必要があり、この取得費加算特例は住宅を取得した時に、一定期間居住し、売却する場合に認められるものです。
手続きは主に、売買契約書や住民票の提出が含まれます。
売買契約書や住民票、不動産登記簿謄本に印鑑証明書なども必要となり、所得税の確定申告書などが挙げられます。
不動産売却する住宅に中古住宅リフォーム特例を適用するには、一定の改修工事を行った場合であり、適用を希望するには取引前に不動産会社や税理士に相談することが望ましいです。
また非居住用不動産の売却益に対する特例では所得税がある場合で、これには売却益の一部が非課税となることも含まれます。

相続不動産の処分！空き家を不動産売却するときの注意点

親族から譲り受けた家を活用することなく空き家になってしまう家がどんどん増えています。
空き家を不動産売却する時には、事前に買いたいしたりリフォームをすることはお勧めできません。
中には業者に助言されてリフォーム等を決断してしまう人もいますが、実際にこれらを行ったところで売れるとは限りませんので、万が一売れなければ高額な解体費用やリフォーム費用だけが残ってしまいます。
建物を壊して更地にすると、土地の固定資産税が6倍になることも要注意です。
居住用の土地になっている時には住宅用地の特例として固定資産税が6分の1に減額されています。
また、原則として登記簿上の名義人が売買契約を行わなければならず、名義人が売りたいと言っていると伝えても取引は成立しません。
住宅ローンを組んでいる場合、貸している金融機関が滞納リスクに備えて抵当権を設定しており、抵当権抹消登録をしないと売却できないことも、不動産売却で知っておきたいことです。